DTI, DSR의 개념과 지역 별 적용 비율

 

#주택담보대출 완전정복_DTI,  DSR이란? 제 연봉으로 대출.. 얼마까지 되나요?

#LTV 70% 적용에 기뻐했던 것도 잠시, 갑자기 대출금액이 줄어들었습니다. 무슨 일일까요? 바로 DTI와 DSR 때문입니다. 주택 구입금액의 비례하여 대출해주는 LTV에 내 소득을 변제능력으로 환산하여 다시 한번 산출한 후 최종 대출 가능액이 산정됩니다. 한번 알아볼까요?

 

안녕하세요. 고미입니다.

오늘은  부동산 구입 시 꼭 알아야 할 대출 산정 방식 두 번째, DTI와 DSR에 대해 설명드리려고 합니다. 매수하기로 결심하였다면 제일 먼저 확인해 봐야 할게 바로 대출입니다.

 

지난 시간에는 LTV에 대해 알아봤습니다. 다른 블로거들 보면 보통 LTV, DTI, DSR을 묶어서 포스팅하시는 분들이 있는데, 한 번에 배우다 보면 개념이 헷갈리게 되죠. LTV에 대해서는 지난 포스팅을 참조해주세요.

 

1. DTI란 무엇인가요?

'Debt to Income'의 약자이며, 총부채 상환비율이라고 합니다. 이는 금융 부채를 상환함에 있어, 소득을 기준으로 하여 가능한 비율을 산출하고, 대출한도를 결정하는 비율을 뜻합니다. 말 그대로 대출을 일으키고 싶은 사람을 기준으로 본인의 소득=변제능력으로 판단하는 기준입니다.

 

 

주택 구입 시 DTI 검토 기준
(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득

 

이해를 돕기 위해 아래와 같이 예를 들어 DTI를 계산해보겠습니다.

 

• 연간 소득 : 4,000만 원
• 구매예정 주택 :  5억 (비조정 지역 : LTV 70% 적용)
• 구입자금 계획 : 대출 3.5억(LTV 70%) + 가용자금 1.5억

 

DTI 계산

 

 

DTI는 무려 64.17%가 나옵니다! 현재 조정지역의 경우 DTI 한도를 50%로 정해져 있습니다. 만약 조정지역에 부동산을 구매한다면, DTI를 50% 기준으로 한 27,270만 원만 대출이 가능합니다. 이외에는 신용대출 등으로 자금조달을 해야 합니다. 계산기는 네이버에 부동산 계산기를 검색하시면 됩니다.

 

2. DSR 이란 무엇일까요?

'Debt Service Ratio'의 약자이며, 총부채 원리금 상환비율이라고 합니다. DTI는 기존 대출에 대해서는 연간 이자 상환액만 합산하여 대출 한도를 결정하였지만, DSR은 주택담보대출에 적용이 되면 최악의 적군이 됩니다. 그 이유는 기타 대출의 이자뿐 아니라 원금 상환 부담까지 부채로 산정하기 때문입니다.

 

 

DSR은 신용 및 기타 대출의 원리금 상환을 반영하기 때문에, DTI보다는 항상 비율이 높습니다. 따라서, DSR을 규제한다는 것은 DTI 계산 결과에서 보셨듯 주택 구입에 큰 걸림돌이 되어버리는 것이죠.

 

주택 구입 시 DSR 검토 기준
(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연소득

 

부동산 규제의 끝판왕으로 회자되는 DSR의 올가미는 우리를 계속해서 옥죄고 있습니다. 이미 DSR 규제 1단계는 시행되어 실시되고 있습니다.

 

기본적으로 규제지역 6억 원 초과 시 주담대 실행불가 및 신용대출 1억 원 초과 대출은 불가해요.(1단계)

22년 1월 부로 대출 총액 2억 원 초과 시 DSR 40%가 적용됩니다.(1 금융)(2단계) ◀ 현재 적용

22년 7월 부 대출 총액 1억 원 초과 시 DSR 40%가 적용됩니다.(1,2단계는 폐지됨)

 

22년 7월부로 3단계가 적용되어 버리면, 저소득자의 상급지 갈아타기는 더욱 어려워질 전망입니다. 그러나 입주시점에 현금흐름을 발생시킬 수만 있다면, 아직은 중도금 대출(신축 분양권)에 대해서는 DSR규제를 적용하지 않으니 도전해 보시는 것도 괜찮습니다.

 

 

※ DSR 시행 단계별 규제사항 정리

구분	주택담보대출	신용대출
1단계	규제지역 6억원 초과	1억원 초과
2단계	1단계 + 총 대출액 2억원 초과 시
3단계	1,2단계 폐지 후 신설 총 대출액 1억원 초과 시

 

다만, 현재 예외적으로 투자목적이 아닌 실 수요에 해당하는 항목에 대해서는 DSR이 미적용됩니다. 예외사항을 잘 확인하셔서 너무 겁내지 않으시면 좋겠습니다. 중도금 대출(분양주택 및 오피스텔), 재개발 이주비 대출, 서민금융상품 및 소액신용대출(300만 원 이하 비상금 대출), 전세자금 대출, 주택연금, 정책목적 협약 대출, 정부 정책 긴급대출, 보험계약대출, 예적금 담보대출, 신용카드(할부리스 및 현금서비스)

 

 

이상으로, 총부채 상환비율(DTI)과 총부채 원리금 상환비율(DSR)에 대한 설명을 마칩니다. 많이 도움이 되었길 바라며, 다음 포스팅은 주택 마련 시 자금계획 세우기에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다.

 

고미였습니다. 감사합니다.