LTV 개념과 조정지역별 대출 금리 정리

기본적으로 대출을 일으키지 않고는 집을 사기가 어렵습니다. 특히 예전에 비해 기본 부동산 가격이 높아진 데다가, 대출 가용 금액에 제한이 심해진 상태라서 주택 구입을 계획하신 분들은 골머리를 썩고 있습니다. 

 

안녕하세요. 고미입니다.

오늘은  부동산 재테크의 기본, LTV에 대해 설명드리려고 합니다. 매수하기로 결심하였다면 제일 먼저 확인해 봐야 할게 바로 대출입니다.(DTI, DSR 관련 포스팅)

 

[재테크, 주담대 완전정복#2] DTI, DSR이란? 제 연봉으로 대출..얼마까지되나요?

 

 

1. LTV란 무엇인가요?

'Loan to Value ratio'의 약자이며, 주택담보가치 인정비율을 뜻합니다. 말 그대로 가치 대비 대출을 얼마큼 받을 수 있는지를 뜻하고, 편의상 LTV라고 부릅니다.

 

 

이해를 돕기 위해 단순한 예를 들어 보겠습니다. 1억짜리 주택을 구매한다고 가정했을 때, LTV 70%를 적용한다면 대출 7천만 원을 일으킬 수 있고, 내가 가진 가용자금이 3천만 원이면 주택 구입이 가능합니다.

 

주택 구입 시 자금 계획 예시(1억 원 주택 기준)
주택구입가 1억 = 대출 7천만 원(LTV 70%) + 가용자금 3천만 원

 

2. LTV에 영향을 미치는 요소

◆ 지구 지정에 따른 LTV 비율 제한(대출 금액 조정)

 -. 크게는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정지역으로 나뉘며, 주택시장의 과열 정도가 심한 정도에 따라서 대출 가능 금액을 조절하는 역할을 합니다.

-. 이 부분은 상급지에 진입하는데 큰 걸림돌이 됩니다. 아래에서 설명드리겠지만, 투기과열지구에 주택을 매수하기로 결정하였다면, 순수 주택 구입가의 60퍼센트를 현금 또는 기타 자금조달을 통해 준비해야 합니다.

 

◆ 보유 주택수에 따른 대출 제한

-. 지역에 따른 LTV 제한을 넘어, 원칙적으로 2 주택 이상인 상태에서는 주택담보대출을 실행할 수 없습니다. (주담대 2건 이상 보유 불가)

-. A주택에서 B주택으로 이사를 가는 경우에는, A주택을 6개월 내에 처분하고, B주택에 6개월 내에 전입한 경우 예외 적용되어 대출이 가능합니다.

 

3. 지역별 LTV 비율

-. 지역에 따라 대출 가능 금액이 달라지므로, 주택 구입 시 주택의 물건지가 조정지역인지 아닌지 여부를 꼭 확인이 필요합니다. 7억 주택을 예로 들면 아래와 같습니다.

 

 

1) 투기지역/투기과열지구 : LTV 40%, 2.8억 대출 + 4.2억 본인 조달

2) 조정대상지역 : LTV 50%, 3.5억 대출 + 3.5억 본인 조달

3) 비조정지역 : LTV 70%, 4.9억 대출 + 2.1억 본인 조달

LTV설명-조정지역 현황

4. 기타(예외 경우)

-. 신혼 희망타운(분양형) - 수익 공유제

이 상품의 경우 개인적으로 고난도라고 생각합니다. 대부분 당해지역에서만 선발하기도 하지만, 수익 공유형 상품이기 때문에 더욱 치밀한 분석이 필요하다고 생각하거든요.

분양가의 70%까지 대출이 가능하지만, 추후 매도 시 양도차익을 정부와 수익을 공유해야 한다는 단점이 있습니다. 양도차익을 나눠주는 것은 사실 아깝게 느껴질 수 있으나, 그만큼 저렴한 금액으로 주택을 공급하기 때문에 해당 주택 건설지역의 호재와 현재 분양가, 매도시점의 예상 목표가까지 종합적으로 고려해서 철저한 계산하에 청약을 해야 합니다.

 

(기본적으로 양도차익의 50%를 떼 가는 게 원칙이고, 주택 거주기간 및 자녀 출산 수에 따라 차등해서 공유 비율이 낮아집니다. ~최소 10%)

 

 

-. 정책 모기지 상품 이용(디딤돌, 보금자리론) - 서민 실수요자 전용 상품

정책 모기지 상품이란, 정부에서 정책적으로 서민 실수요자를 위해 마련한 대출 상품입니다. 실제 대출은 지정된 은행에서 진행하게 되지만, 앞서 설명드린 일반 담보대출에 비해서 높은 LTV 적용으로 인해, 신혼부부, 사회초년생이 저가 주택을 구매할 때 주로 이용하고 있습니다. 특히 신혼부부의 경우에는 금리우대 혜택이 있어 정말 초저금리로 대출을 일으킬 수 있습니다. 참고는 고미는 재작년에 정책 모기지 상품으로 LTV70%의 대출을 받았고, 1%대 금리를 적용받아 대출받았습니다. 물론 금리 인상 기인 지금은 곧 사라질 꿈의 금리이죠..

 

4번 정책 모기지 상품의 경우, 아래 한국주택금융공사와 기금e든든에서 중복된 상품을 취급하고 있으니, 관심 있으신 분들은 접속하셔서 대출 대상 여부 확인 및 금리 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

 

이상으로, LTV에 대한 설명을 마칩니다. 많이 도움이 되었길 바라며, 다음 포스팅은 DTI와 DSR에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다.

 

고미였습니다.

 

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