주택담보대출 소액 임차 보증금 개념 및 지역별 차이

# 디딤돌 대출 실행 시 대출금액이 갑자기 줄어든 이유는 소액 임차 보증금 적용 때문입니다. 이 포스팅에서는 소액 임차 보증금의 개념 및 소액 임차인 범위에 대해 알아보겠습니다.
# 지역별 최우선 변제권 행사 금액은 서울 5,000만 원, 수도권 및 과밀 억제권역 2,700만 원 등이 적용됩니다.('21.5.11 이후)
# 임차인뿐만 아니라, 대출 실행 시 임대 주체도 영향을 받을 수 있으니 꼭 확인해야 합니다.


안녕하세요, 고미입니다. 오늘은 소액 임차 보증금과 소액임차인의 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

소액임차인이란 개념은 생소한 개념이지만 전세나 월세를 구할 예정이시거나, 심지어 신축 분양을 받을 때 저금리인 정책대출상품을 받을 때에도 꼭 알아야 하는 제도이니 미리 공부하시는 게 좋습니다.

 

저금리 정책대출 상품(디딤돌과 보금자리론) 관련 내용은 이전 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2022.04.27 - [파이프라인[수익창출, 앱테크]] - 디딤돌과 보금자리론 자격 조건 및 차이점

디딤돌과 보금자리론 자격 조건 및 차이점

 

소액임차인과 우선변제권

 

먼저, 소액 임차 보증금 제도의 취지는 전세 혹은 월세 세입자를 보호하기 위한 제도입니다. 소액 임차인의 범위 규정에 따라 보증금이 일정액 이하인 경우, 우선변제권을 행사할 수 있는 권리를 얻을 수 있습니다.

이는 소유주의 채무 불이행에 따른 경매, 강제매각 등의 사유 발생 시, 우선순위에 관계없이 우선적으로 최소한의 최우선 변제금액을 보장받는 식으로 권리를 보장받습니다. 이런 부분 때문에, 디딤돌, 보금자리론 대출 실행 시, 소액 임차 보증금 우선변제 금액을 제외 후 대출을 실행해줍니다. 임차인뿐 아니라, 임대 주체도 영향을 받게 되는 것이죠.

소액 임차 보증금은 1984년 6월 14일로 거슬러 올라옵니다. 예전에는 집값이 저렴했던 만큼 서울 300만 원 이하, 기타 지역 200만 원 이하 전액 보장으로 설정되었던 것으로 확인됩니다. 300만 원 이하의 보증금에 대해서는 전액 보장을 해준다니, 아름다운 법이었습니다.

그러나 물가가 계속해서 상승하면서, 기준이 되는 보증금의 한도는 계속해서 상향 설정되었습니다. 이에 반해 최우선 변제금액은 비교적 완만하게 상향되었고요. 1980년 2월 19일 이후로는 보증금의 한도와 최우선 변제금의 격차가 벌어지기 시작했습니다.

지금은 서울뿐만 아니라 수도권 및 전국의 전세보증금이 턱없이 높아졌기 때문에 여전히 보장금액이 적다는 불만이 많이 잇지만, 최근 전국의 부동산이 부동산이 다시 가파른 속도로 오르고 있음을 감안하면 조만간 더욱 상향되지 않을까 싶습니다.

현재 최신 기준(10차, 21년 상향 반영)으로 적용되는 소액 임차인의 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

소액임차인의 범위

최우선변제받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다. 보증금에 대한 세부 내역은 아래 지역별 구분 항목을 참고해주세요.

※ 관련 법령
-. 주택임대차 보호법 제8조 3항, 제8조의 2
-. 주택임대차 보호법 시행령 제11조 제1항

만약 최초 임대차 계약 시에는 조건을 충족하였더라도, 갱신 계약을 통해 임차보증금이 증가되어 더 이상 소액 임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없으므로 보증금이 해당 범위 안에 속하는지 꼭 확인할 필요가 있습니다.

지역별 보증금 및 최우선 변제금액 깔끔한 정리

위에서 말씀드린 대로 과거에는 서울과 서울이 아닌 곳으로 나뉘었다면, 현재는 서울특별시, 과밀억제권역, 이외 수도권 일부 지역, 그 외 지역으로 구분되어 적용됩니다.

21년 현재 최우선 변제금액은, 평균적으로 소액임차인의 최대 보증금의 약 30%를 보장합니다. 지역별 세부내역은 아래와 같습니다.

※ 2021년 5월 11일 이후 지역 별 소액 임차 보증금 적용 현황

지역	적용대상(보증금)	최우선 변제금액
서울 특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원
과밀억제권역, 세종특별시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 3,000만원 이하	4,300만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
그외 지역	6,000만원 이하	2,000만원

※ 2021년 5월 11일 이후 저당권 설정 분부터 적용

 

※ 정리

-. 서울특별시 : 1억 5천만 원 이하, 최우선변제 5천만 원

-. 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 1억 3천만 원 이하, 최우선변제 4,300만 원

-. 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시, 최우선변제금액 7천만 원 이하, 2,300만 원

-. 그 외 지역 : 6천만 원 이하, 최우선변제금액 2,000만 원

 

 

※ 소액 임차보증금 우선 변제 조건

1. 소액 임차인의 범위에 속할 것 : 지역별 소액 임차 보증금 한도를 만족하면 됩니다.

2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

-. 주민등록 상 이상이 없어야 하며, 집행 법원이 정한 배당요구의 종기인 경락 기일까지 존속되어야 합니다.

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 정상적으로 매각될 것

-. 정상적인 처분에 따라 시행될 경우에만 법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

4. 배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것

-. 3의 경우에 해당하는 경우, 집행 법원에 배당요구(채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 제출)를 하거나, 체납 처분장에 직접 우선권 행사의 신고를 해야 합니다.

 

 

별첨. 과밀억제권역 해당 지역 - 수도권정비계획법 제2조 제1호 참조

 

 

서울특별시, 인천광역시(광화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원 특수지역 제외)

오늘은 소액임차인을 대상으로 하는 소액 임차보증금과 그에 따른 우선 변제권에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.


고미였습니다. 감사합니다.

 

 

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