부동산 교환매매 직거래 이유 및 세금 절세 방법

부동산 시장이 얼어붙었습니다. 2017년 말부터 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 부동산 가격은 올해 들어서 다시 2020년 초반의 가격까지 하락하고 있는 상황입니다.

 

이를 뒷받침해주듯이 서울 및 경기도의 주요 지역에서는 급매와 급급매가 쏟아져 나오고 있는 실정입니다. 다주택자들은 세금에 대한 이슈가 많은데, 이를 해소할 방법 중 하나가 바로 부동산 교환 직거래 방식의 매도입니다. 

 

 

부동산 교환매매 정의 - 부동산 교환 직거래 방식 

 

 

부동산 교환매매는 편법으로 볼 수는 없는 행위입니다. 시장 거래 방법 중에서 일반적인 매수와 매도가 있고, 부동산의 가치가 동일하다고 판단되는 경우 물건을 서로 교환하는 것이 가능합니다.

 

부동산 교환매매 방식 상세 설명

 

물론 부동산 교환 직거래 방식의 매매방법은 층과 향이 달라 한쪽이 조금 더 가치가 있다고 판단되는 경우에는 일정 부분 현금을 추가로 지급할 수 있습니다.

 

드라마를 보더라도 대출을 상환하지 못해 압류설정이 되어 차압이 들어오는 경우에도 집안의 물건들에 빨간딱지가 붙어있는 경우를 볼 수 있습니다. 이 물건들은 모두 재판매되어 대출 원금을 상환하기 위한 수단으로 사용되기도 합니다.

 

세금을 내지 못하는 경우에도 동산과 부동산을 압수한 후 공매를 통해 재산을 처분 후 그 금액을 세금 변제하는 용도로 사용하기도 합니다. 물론 부동산 교환 직거래 방식의 경우 부동산의 경우 현물을 실제로 전시할 수 없기 때문에 온비드라는 경매사이트를 통해 매각하는 경우가 많습니다.

 

이 같은 경우와 동일하게 물건을 통한 재화를 지불하는 것 또한 가능한 매매 방식 중의 하나이지만, 부동산을 매각할 때 보통 원하는 물건이 더욱 비싼 경우가 많으므로 현금화 후 타 물건으로 갈아타는 전략이 주를 이루었기 때문에 우리가 많이 접하지 못한 생소한 개념일 수도 있습니다.

 

그러나 이미 1 주택 이상의 주택을 소유한 분의 경우에는 여러 경우의 수를 따져봐야 하므로 공부할 필요가 있는 매매방식입니다.

 

 

부동산 교환매매 직거래 - 맞교환의 이유

 

 

현재 부동산 교환매매가 많이 일어나는 가장 큰 이유는 물건을 매도하는 대신 다른 물건으로 대체하여 취득가액 자체를 높게 설정하기 위한 것이 가장 큽니다.

 

기본적으로 정부에서 2021년까지는 부동산 처분 시 9억까지는 2년 이상의 거주 및 보유기간을 충족한 1 주택자의 경우 비과세를 적용하는 부동산 세법이 적용되었고, 작년 말을 기준으로 12억까지 비과세를 적용하는 것으로 법이 변경되었습니다.

 

서울 중위 주택 가격이 많이 오른 탓도 있지만 물가상승보다는 기존의 주택 가격이 너무 많이 상승했기 때문에 이를 현실적으로 반영해서 법이 바뀐 경우가 많습니다.

 

 

1) 부동산 교환 직거래 매매방식 활용 : 세금 절세를 위한 수단

 

 

 

이점을 노려서 현재 유행하고 있는 부동산 맞교환은 12억 미만의 물건에 대해서 많이 일어나고 있습니다. 실제 분양은 수년 전에 3억에서 4억 수준으로 분양받은 주택이 있다고 가정했을 때, 현재 시세는 9억입니다.

 

부동산이 계속해서 상승한다고 가정하면 현재 매도를 할 경우 비과세를 받을 수 있지만, 추후에 양도세 비과세를 넘는 가격에 도달했을 경우에 세금 부담이 커지게 됩니다.

 

12억 초과분에 대해서만 내는 것이 아니라 양도 차액이 얼마인지에 따라 세율이 변경되는 지금의 부동산 세법 때문입니다. 이를 이용해서 물건을 교환 후 시작 금액을 높게 설정할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

4억에 분양받은 아파트가 결국 현재 기준으로 다시 구매를 하게 된 것이니 9억이 취득가가 되는 것입니다. 추후 부동산이 상승할 경우 9억 초과분에 대해서만 세금을 내면 되고, 그게 아니라 주택가가 오히려 떨어지게 되면 양도세가 발생하지 않아 더욱 좋은 것입니다.

 

생각지도 못한 효과가 있는 것이 바로 이 교환매매의 핵심입니다.

 

 

2) 부동산 교환매매 활용 : 1가구 2 주택 비과세를 활용한 갈아타기 전략

 

 

 

두 번째로는 1가구 2 주택 효과를 계속해서 누리기 위함이 큽니다. 2년이 지나 비과세를 받을 수 있는 상황에서 계속해서 거주를 한다면 현금화를 할 수 없는 상태에서 계속해서 눌러앉게 되어 손해를 보게 됩니다.

 

이를 맞교환을 통해 동일 단지의 동일 향으로 갈아타기를 하게 되면 1번과 같이 취득 가는 9억 이상으로 높게 설정할 수 있으면서도, 1가구 2 주택 비과세 기간이 다시 시작되기 때문에 실질적으로 같은 단지에 거주하게 되면서도 비과세 기간을 다시 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

요즘과 같이 주택 가격의 변동성이 매우 큰 경우에는 미래를 대비해 1 주택을 계속해서 유지하는 방법이 효과적이기 때문입니다.

 

여러 부분을 고려하시어 갈아타기 전략과 비과세 전략을 잘 고민해 보시기 바랍니다. 그렇다고 해서 시세보다 터무니없이 높거나 낮은 거래를 통한 불법적인 행위는 하지 않는 것이 좋습니다.

 

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

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