[부동산, 정책]전월세 신고제 유예 개념

#전월세 신고제(임대차 3 법 중 한 가지) 유예기간 : 22년 6월 30일
#전월세 신고제 위반 시 : 1억 미만 전세주택을 기준으로 3개월 이내 미신고 시 벌금 약 4만 원, 2년 경과 시까지 미신고 시 벌금 100만 원 수준 부과

전월세 신고제란?

쉽게 말해 임대인이 임차인에게 전세 또는 월세를 받고, 이를 신고하는 것입니다. 그동안은 임대사업자가 아닌 경우 신고 의무 대상이 아니었기 때문에 실제 거래의 30퍼센트 정도만 신고된 것으로 '예측' 하고 있습니다. 이 때문에 전세나 월세에 대한 전수 조사가 어려워 정부에서도 파악에 어려움이 있었습니다.

전월세 신고제는 이를 해소하기 위해 정부에서 시행 예고한 임대차 3 법 중 한 가지입니다. 요지는 전세금 6천만 원 또는 월세 30만 원 이상 전월세에 대한 거래일로부터 30일 이내에 신고 의무 부여입니다.

(전월세 신고제 시행 일 : 최초 시행 21년 6월 1일 → 1년 유예, 22년 6월 1일 본격 적용 예정)

전월세 신고제 유예?

앞서 설명드린 전월세 신고제 최초 시행일은 21년 6월 30일이었습니다. 이에 대해 1년을 유예하기로 하면서 실 적용일은 22년 6월 30일이 되었습니다. 그러나 여기서 오해하기 쉬운 것이 있습니다.

유예란, 22년 5월 31일까지 계약한 주택에 대한 신고 의무 미부 여가 아니라는 점입니다.

 

단순히 21년 6월 1일 이후 계약한 주택에 대해서 1년 동안 신고의무를 유예한다는 의미입니다. 따라서, 전월세 신고제 시행 이후(임대차 3 법 시행 이후) 체결된 전월세 계약에 대해서는 유예기간 1년 안에 신고를 하라는 의미입니다. 이점을 정확히 인지하고 계셔야 22년 6월 이후 이연 과세에 의한 벌금 폭탄을 피할 수 있는 것입니다.

전월세 신고제의 장단점(임대인, 임차인 기준)

전월세 신고제는 임대인과 임차인 각자가 바라보는 시선이 극명하게 갈립니다. 경우에 따라 부정적인 면이 우세할 수도, 아닐 수도 있습니다. 아래 내용을 보시면 입장이 이해가 되실 겁니다.


1. 임대인

임대인의 경우에는 자신이 낼 세금에 대해서 투명하게 공개해야 하는 부담 아닌 부담이 있습니다. 물론 정당한 임대를 통한 세금은 당연히 내는 것이 맞지만, 일부 탈세를 일삼는 불량 임대인의 경우 전월세 신고제가 큰 부담이 될 수 있습니다.

임대인의 경우에도 전월세 신고제의 장점은 있습니다. 전월세 전수 신고가 이루지게 되면, 투자에 참고할 수 있습니다. 인접 도플갱어 단지(입지 및 호재가 비슷한 경우)의 매매-전세 갭을 참고하여 전세가를 설정할 수 있다는 장점이 있습니다.

악용할 여지는 있습니다. 바로 애초부터 전월세 계약 시 임대인이 과세 예상 금액을 포함한 기준으로 임대차 계약을 진행하는 것입니다.


2. 임차인

 

임차인의 경우에는 전월세 신고제를 통해 권리를 보장받고, 시장 상황에 대해 보다 객관적으로 바라볼 수 있는 데이터를 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 모든 전월세 거래에 대한 정보가 집계되어 공시되면, 임차인은 내가 계약할 전월세 물건지의 가격에 대한 합리적 판단을 할 수 있고, 이는 임차인의 임차 권리보호에 기여할 수 있습니다. 또한 전월세 신고는 보통 전입신고와 같이 이루어지므로 크게 어렵지 않습니다.

 

단점은 임차인이 계약을 맺을 임대인이 과세에 대한 부분을 임차인에게 떠넘기는 것입니다. 이경우 정부에서 규정하는 무주택 서민들이 금전적이 피해를 입을 수 있습니다.

다만, 임차인의 경우에도 나쁜 마음을 먹는 경우 손해를 입을 수 있습니다. 가령 전세자금을 부모 자식 간 불법 증여를 통한 조세 회피 수단으로 삼을 때를 예로 들 수 있습니다.

※ 증여세 비과세 기준
-. 부부간 증여 : 10년 내 6억 한도 비과세
-. 부모 - 자식 간 증여 : 10년 내 5천만 원 한도 비과세

본래 목적 상 전월세 신고제의 순기능은 조세 회피 수단 차단과 전월세 통계 제공을 통한 세입자들의 의사결정에 도움을 주기 위함입니다.

정부에서는 전월세 신고제의 자료를 과세 관련 자료에 포함하지 않겠다고 했지만, 임대인의 자금 흐름에 대한 부분에 해당하는 것이고, 임차인 입장에서는 부모 자식 간의 증여(주택 임대 자금)를 추적하여 증여세에 대한 추가 세수를 확보하려 할 수 있다는 점이 단점이 될 수 있습니다.

그래서 임대차 보호법은 취지는 매우 좋지만 해석하기에 따라서 양날의 검이 될 수 있다는 위험성이 있습니다.

오늘은 임대차 3 법 중 한 가지인 전월세 신고제에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.

고미였습니다. 감사합니다.

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