주택을 매수하기로 결정하셨다면, 곧바로 알아봐야 하는 것이 바로 대출입니다. 주택담보대출, 흔히들 주담대라고 말하는 대출은 주택 구입 시 레버리지 활용을 위해 필수적으로 이용하게 되는 상품이죠.
실제 대출을 받는 것처럼 상황을 들어 대출 방식의 차이를 설명해드리겠습니다.
5억짜리 주택을 예로 들어보겠습니다.
조정지역 대상이고, 6억 이하이기 때문에 정책 대출이 가능합니다. 6억 미만이니 보금자리론 대출을 받는다고 생각해보겠습니다. 정책대출 상품이므로 70퍼센트 대출이 가능합니다. LTV를 적용하니 3.5억 대출이 가능합니다.
보금자리론 대출 한도는 3.6억 이므로 아슬아슬하게 전액 대출이 가능합니다. 3.5억을 대출받을 때 우리는 상품의 종류를 결정해야 합니다.
※보금자리론 대출금리(1개월 간격 변동 고시)
| 구분 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 |
| u-보금자리론 | 3.65 | 3.75 | 3.85 | 3.90 | 3.95 |
| 아낌e보금자리론 | 3.55 | 3.65 | 3.75 | 3.80 | 3.85 |
| t-보금자리론 | 3.65 | 3.75 | 3.85 | 3.90 | 3.95 |
22년 4월 기준 금리입니다. 30년 기준 아낌 e보금자리론을 대출받도록 하겠습니다. 3.8퍼센트 금리를 적용받을 수 있습니다. 우대금리는 별도로 적용하지 않겠습니다.
보금자리론에 대한 상세 설명과 우대금리 적용 방법은 아래 포스팅을 통해 확인해주시기 바랍니다.
디딤돌과 보금자리론 자격 조건 및 차이점
#디딤돌 대출과 보금자리론 둘 다 이용 가능 시 디딤돌 대출을 우선적으로 고려해야 합니다. #디딤돌 대출은 대출한도 2.5억, 소득 6천만 원 이하, 보금자리론은 대출한도 3.6억, 연 소득 7천만 원
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3.8퍼센트 아낌 e보금자리론 대출을 받을 수 있는 것을 확인하였습니다. 이제 우리가 고민해야 할 것은 상환방식을 정하는 것입니다. 자신의 상황에 따라 적절한 상환방식을 골라야 합니다.
보금자리론 상환방법 설명
보금자리론의 대출 상환 방식에는 총 3가지 방식이 있습니다. 일반 시중에서 대출 상품을 이용할 때는 보통 원리금 균등, 원금 균등, 만기 일시 상환과 같이 3가지 방식으로 상환방식을 고민하지만, 보금자리론의 경우에는 체감식, 원리금 균등분할 상환, 체증식으로 나누어집니다.
3가지 상환방식을 비교해보겠습니다.
1. 원리금 균등분할상환
일반 대출에서도 흔히 찾아볼 수 있는 경우로, 상환해야 할 대출 원리금(원금과 이자)의 합이 매월 일정 금액으로 고정되는 방식입니다. 상환 금액을 매월 고정비로 인식하고 처리할 수 있어 대출 상환에 용이합니다.
3.5억을 대출받는다는 가정으로, 월 납입금은 1,630,850원으로 일정하며, 총이자는 237,165,714원입니다.
2. 체감식(원금균등) 분할상환
1회 차에서 360회 차(30년 만기)까지 매 회차마다 갚아야 할 원금의 금액이 줄어드는 대출방식입니다. 매월 납입금이 줄어들기 때문에 시간이 갈수록 부담이 덜하다는 장점이 있지만, 초기에 높은 상환금액으로 인해 역으로 생활비 충당이 어려워질 수 있습니다.
일정 금액의 원금을 매월 상환하는 방식으로, 원금이 줄어드는 속도가 원리금 균등분할 상품에 비해 빠르므로, 이자가 계속해서 줄어드는 효과가 있습니다.
3.5억을 대출받는다는 가정으로, 월 납입금은 1회 차 2,065,372원 → 360회 차 975,431원으로 계속 감소하며, 총이자는 200,073,419원입니다. 원금 상환 속도가 가장 빠르므로, 이자가 가장 적습니다.
3. 체증식 분할상환
체증식은 일단 시중 주담대에서는 옵션으로 고려할 수 없는 경우가 많습니다. 체감식 분할상환과 반대되는 개념으로, 1회 차에는 이자만 납입하는 것으로 시작해서, 360회 차(마지막)에는 원금만 갚는 형태로 종료되는 방식입니다.
※체증식 분할상환 가능 조건
체증식 분할상환은 시간이 경과될수록 상환에 대한 부담이 커지는 상품이므로, 만 40세 미만 근로자이며, 고정금리 기준일 때만 선택이 가능합니다.
3.5억을 대출받는다는 가정으로, 월 납입금은 1회 차 1,129,589원 → 360회 차 2,485,690원으로 계속 증가하며, 총이자는 278,487,632원으로 3가지 상품 중 원금 상환 속도가 가장 느리므로, 이자도 가장 많습니다.
보금자리론 상황별 상환방법 추천
앞서 알아본 3가지 방법 중 상황별로 적합한 상환방법을 알아보겠습니다.
| 구분 | 체감식 | 원리금균등분할 | 체증식 |
| 월 납입금 | 1회차 : 2,065,372원 360회차 : 975,431원 |
1,630,850원 (균등) |
1회차 : 1,129,589원 360회차 : 2,485,690원 |
| 총이자 | 200,073,419원 | 237,165,714원 | 278,487,632원 |
1. 사회초년생 - 체증식
사회초년생일 경우 앞으로 계속해서 소득이 증가할 가능성이 아주 크기 때문에, 체증식 상환방식을 사용하는 것도 괜찮은 선택입니다.
사원 월급이 200만 원이라고 하면, 사실 대출이자 내기도 굉장히 빠듯합니다. 원리금 균등상환을 통해 한 달에 160만 원을 낸다는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.
비록 30년을 지나고 보면 대출이자는 제일 많이 낼 수 있지만, 결과적으로 집을 빠르게 구매했을 때 오는 상대가치로써 월세나 기타 불필요한 자금을 아껴 상쇄할 수 있습니다.
2. 아이가 있는 부부 - 원리금 균등
아이가 있는 부부의 경우에는 맞벌이 여부와 관계없이 집안으로 들어오는 수입 전부를 잘게 쪼개서 관리하는 경우가 많습니다.
따라서, 원리금 균등분할 상환 방식을 선택하여 단순히 고정비로 처리하는 것이 합리적입니다. 한 달에 160만 원 정도 집에 대한 고정비가 나간다고 생각하고 월급에서 선 공제 후 생활하는 방식이 가장 스트레스 없이 상환하는 방법이 될 수 있습니다.
3. 40대 이상(과장급 이상)
40대를 기준으로 삼은 것은, 육체적인 나이가 많아서는 아닙니다. 대한민국 기준으로 은퇴연령은 임금피크제를 고려하더라고 55~65세 사이입니다. 시간이 더 지나 초고령화 사회로 진입하게 되어 70세까지 경제활동을 한다고 하더라도 30년이 채 안 남은 시점이기 때문입니다.
이 때는, 미래의 기대소득이 지금보다 더 클 수는 있으나, 경제활동이 종료되는 나이를 예측하시어 30년이 채 안된다고 생각되시면 체감식 상환을 선택하는 것이 합리적입니다.
또, 나이가 50대가 넘으면 30년 대출이 아닌 20년 대출까지만 승인이 되는 경우가 많습니다. 이 또한 은퇴연령을 고려하여 은행에서 기준을 제시하는 것이므로 함께 고민해야 할 문제입니다.
위에 말씀드린 상환 방식을 충분히 고려하셨다면, 이제 대출 신청을 하시면 되겠습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다. 고미였습니다.
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